最近翻朋友圈，发现还有不少人在那儿念叨"房价马上要反弹了"，我就想起了一个人——黄奇帆。

这位老爷子可是个狠角色，当年在重庆当市长的时候，把重庆的房价治理得明明白白，在圈子里那是响当当的人物。

老爷子的一盆冷水泼得够狠

去年黄奇帆在一个房地产会议上，直接来了句让人清醒的话：

"现在还指望房地产涨价？那是对经济形势一点都不懂！"

他拿出一堆数据，把房地产行业的老底给揭了个底朝天，最后来了句："中国房地产的游戏规则已经彻底变了！"

这话一出，那些还在做发财梦的人，估计心都凉透了。

三个致命问题，句句戳心

我把黄老爷子的话仔细琢磨了一遍，发现他说的三个问题，每一个都够要命的：

房子严重过剩，多出来1.6亿套没人要

黄奇帆给出了一个吓人的数字：现在全国的房子和户数比例是1.16比1，也就是说100户人家对应着116套房子。

这个比例早就超过了国际上认为合理的1.1这条红线。

更恐怖的是，有12.1%的房子空着没人住，也就是说每8套房子里就有1套空置的。

你看看那些小城市的情况：聊城的房户比1.35，保定1.42，鹤岗更夸张，达到了1.79。

鹤岗70平米的新房子只要8万块，这样的价格你还指望它能保值？

买房的人越来越少，90后比80后少了4000万

这个问题更让人头疼。现在的人口趋势对房地产来说真不友好。

新生儿比8年前少了40%，结婚的人也少了35%，直接导致需要买房的年轻人大幅减少。

城镇化也快到头了，现在已经接近68%，以前农民工进城买房的故事基本讲不下去了。

黄奇帆说得特别直白："未来十年，开发商盖的房子比出生的孩子还多！"

没人买房，价格怎么可能涨？

政府救市不是为了抬房价

现在商品房库存达到了7亿平米，创了20年来的新高。国家虽然投了几万亿去处理，但目标很明确——要把这些房子改成保障房、人才房，不是为了让房价上涨。

深圳、青岛的保障房比市场价便宜40%，直接把需要买房的人给吸引过去了。

黄奇帆问得很尖锐："政府都在用便宜价格供应房子了，商品房凭什么涨价？"

三个现实，打破所有幻想

现在还有很多房产专家在那儿喊"房子要涨了"，但现实情况是这样的：

所有指标都在倒退

2024年新房销售额8.4万亿，直接回到了2015年的水平。

新开工面积只有6.9亿平米，这是2006年的数据，整整倒退了18年。

开发投资9万亿，也退回到了2014年。

这些数字清清楚楚地告诉我们，房地产的好日子真的过去了。

中产阶级被房子套牢了

中国家庭70%的财产都在房子上，比欧美国家的30%-40%高出一大截。

房价一跌，家庭财富立马缩水。

北京二环的老房子，3年时间跌了300万；深圳有业主降价1.5万一平米都卖不出去。

真是"房子从财富变成了负担，一次失业或生病就能压垮一个家庭"。

房地产公司自己都撑不住了

就连保利、华润这些有上千亿现金的大公司，2024年的经营现金流都大幅下滑。

世茂、远洋这些公司的现金流一直是负数，基本没有赚钱能力了。

连开发商自己都快撑不下去了，还怎么可能推高房价？

普通人的三个自救办法

说了这么多问题，咱们老百姓最关心的还是：该怎么保护自己？

赶紧甩掉三种"烫手山芋"

小城市的房子要当心，那些人口在流失的地方，房子就像"漏气的皮球"，越放越不值钱。

房龄超过20年的老房子也别留着，以后的维修费用会越来越高，而且很难转手。

还有那些离市区很远的房子，上班要1个多小时的新区房，空置率超过40%，能处理就赶紧处理。

手里留点现金，分散存款

把钱分成三份，分别存1年、2年、3年的定期。

比如有30万，分成3个10万，1年期利率2.0%，2年期2.3%，3年期2.5%。

这样每年都有钱到期可以用，既有收益又灵活，比一次性存三年还能多赚几千块利息。

关注政策机会，抓住补贴

南京、广州等地对房屋改造有补贴，最高能给8万一套。

北京在试点"以旧换新"，老房子置换能补贴房价的15%。

要学会跟着政策走，把手里不好变现的房子变成真金白银。

最后想说的话

黄奇帆的这些话虽然听起来不太好听，但确实是实话。

房地产的时代真的变了，我们的思维也得跟着变。与其抱着不现实的期望，不如早点做准备，保住自己的钱包。

现在房地产就像一个生病的人，偶尔好转不代表完全康复，我们还是要谨慎一些。

你们身边有朋友还在等房价大涨的吗？对现在的房地产形势怎么看？留言区说说你们的想法吧～